DOI: 10.52028/RBDPRO.V33i131.241001PR
Resumo: O presente trabalho tem como objetivo geral analisar como o processo de execução da cota de
condomínio pode contribuir para a proteção dos direitos da personalidade. Os objetivos específicos incluem
compreender os fundamentos da propriedade comum nos condomínios edilícios, discutir a importância da
administração e das despesas comuns, e abordar o processo de execução das taxas condominiais com
ênfase na proteção dos direitos da personalidade. Para isso, adota-se o método dedutivo e descritivo,
com pesquisa bibliográfica baseada na doutrina e na legislação.
O estudo destaca que o condomínio edilício implica a gestão de áreas comuns, com despesas que devem ser rateadas entre os condôminos. A inadimplência, quando não resolvida extrajudicialmente, permite a execução judicial da dívida, facilitada pelo Código de Processo Civil de 2015. O processo de execução, além de garantir a recuperação de valores, assegura o respeito à dignidade do condômino inadimplente, permitindo sua defesa. Ao mesmo tempo, protege os demais condôminos, garantindo a manutenção das áreas comuns e a qualidade de vida no condomínio. Conclui-se que o processo de execução das cotas condominiais é essencial para preservar
os direitos da personalidade e promover a harmonia na microssociedade condominial.
Palavras-chave: Condomínios. Despesas. Cota Condominial. Execução. Direitos da Personalidade.
Introdução
No âmbito das sociedades condominiais os poderes inerentes ao domínio da titularidade se dão através de duas ou mais pessoas, ou seja, a propriedade é dividida entre os condôminos, que são proprietários de uma fração ideal do todo, coexistindo uma propriedade individual e a propriedade coletiva. Logo, cabe a cada condômino usar livremente da coisa, reivindicá-la a terceiros, defender a sua posse, alienar ou gravá-la, e responsabilizar os demais por danos ou frutos que recebeu, inclusive aluguéis por uso exclusivo.
Em meio a esse cenário, as despesas e dívidas do condomínio são rateadas entre todos os condôminos na proporção de sua parte. Significa dizer que a dívida do condomínio é um encargo que acompanha o imóvel e impõe uma obrigação ao detentor ou titular da propriedade.
Essa dívida, no revogado Código de Processo Civil de 1973, era cobrada através de uma ação de cobrança, procedimento este que era cansativo e muito longo, moroso, não havia, portanto, celeridade no processo. A Lei nº 13.105, sancionada em 16 de março de 2015, e que instituiu o vigente Código de Processo Civil, alterou diversas regras relativas à cobrança das dívidas, ou seja, alterou as formas de cobrança de prestações referente aos condomínios.
Desta feita, na atual disciplina processual civil, as cotas condominiais são objeto de execução. Vale esclarecer que a cota em comento é o valor que cada condômino deve pagar mensalmente para a manutenção e administração do condomínio. Tal valor é utilizado para cobrir despesas comuns, como limpeza, segurança, manutenção de áreas comuns e pagamento de funcionários.
Anote-se, ainda, que a definição do valor da cota é geralmente baseada na fração ideal de cada unidade em relação ao total do condomínio, o que significa que unidades maiores podem ter uma cota maior. Nesse cenário, e considerando que o adimplemento da cota de condomínio é imprescindível para a manutenção da saúde financeira do condomínio e a boa administração, tem-se que a execução de tal dívida pode ser relacionada aos direitos da personalidade, mormente quanto à proteção do patrimônio (individual e comum) e à dignidade humana.
Isso acontece porque, quando um condômino não paga suas cotas, o condomínio pode buscar a cobrança judicial, o que pode levar à penhora e até à venda do imóvel em leilão, situação que afeta o direito de propriedade, ao mesmo tempo que também pode impactar a vida pessoal e social do devedor e dos demais condôminos, uma vez que a perda da moradia pode gerar estigmas e comprometer sua dignidade, ao mesmo tempo que compromete o bem-estar e a convivência harmoniosa na microssociedade condominial.
Desta feita, o presente estudo tem como objetivo geral apontar como o processo de execução da cota de condomínio pode contribuir para a proteção dos direitos da personalidade. Como objetivos específicos, busca-se compreender os fundamentos da propriedade comum, no âmbito dos condomínios edilícios; discorrer sobre a importância da administração do condomínio e das despesas comuns; abordar o processo de execução das taxas de condomínio, destacando seu papel na proteção dos direitos da personalidade.
Para alcançar os objetivos supra, o estudo adota o método de abordagem dedutivo e o método de procedimento descritivo. No que diz respeito à técnica de pesquisa, classifica-se como bibliográfica, pois tem-se a doutrina e a legislação como a principal fonte de consulta.
Destarte, e para melhor distribuição do tema, divide-se o estudo em quatro seções.
Na primeira seção discorre-se sobre os aspectos gerais do condomínio edilício e, em seguida, na próxima seção, destaca-se a importância da administração para a boa gestão e convivência harmoniosa. Na terceira seção, apresentam-se considerações sobre as despesas do condomínio, com ênfase nas despesas comuns, e na
instituição da taxa condominial. Na última seção, relaciona-se a execução da taxa de condomínio à proteção dos direitos da personalidade.
Aspectos gerais do condomínio edilício
Antes de abordar as questões relacionadas à cobrança da taxa de condomínio, ou mesmo o próprio conceito do instituto, é fundamental uma breve contextualização histórico-evolutiva da propriedade. Segundo Rizzardo (2021), a expressão “condomínio” refere-se à comunhão de direitos entre duas ou mais pessoas sobre um bem ou um conjunto de bens, não sendo um instituto recente na história da humanidade, ainda que a sua regulamentação, inclusive no ordenamento jurídico brasileiro, remeta à metade do século passado.
Venosa (2017) complementa que, nas civilizações antigas, a propriedade era predominantemente comunitária, pois bens móveis eram de posse comum, enquanto a terra pertencia à coletividade. Até hoje, complementa Viana (2021), existem povos que mantêm essa estrutura social, vivendo dos recursos naturais e migrando
em busca de novas fontes de sustento. Porém, com o passar dos tempos, a utilização contínua das mesmas terras
por comunidades específicas levou ao surgimento da ideia de propriedade coletiva e, eventualmente, à individualização da propriedade. Por isso Viana (2021) salienta que o Direito Romano é considerado a raiz histórica da propriedade, tanto coletiva quanto individual.
Após a queda do Império Romano, em 476 d.C., iniciou-se a Idade Média, um período marcado por guerras frequentes, muitas vezes motivadas por disputas territoriais, refletindo diretamente no direito de propriedade e na copropriedade (Venosa, 2017). De fato, nessa época, os nobres tornaram-se senhores absolutos, distribuindo
justiça e cobrando tributos. Os servos que trabalhavam para eles estavam atrelados às terras e deviam pagar uma contraprestação em dinheiro ou produtos para usufruir delas (Viana, 2021).
Com o fim da Idade Média, o comércio e o artesanato começaram a prosperar, resultando no crescimento das cidades. Tal fenômeno foi impulsionado pelo êxodo rural e pela falta de planejamento urbano, o que levou ao surgimento da burguesia, uma nova classe social que buscava organizar-se para reivindicar seus direitos
(Venosa, 2017). Dando seguimento, no século XVIII, as demandas por regulamentação da propriedade se intensificaram com a Revolução Francesa. O objetivo era democratizar a propriedade e eliminar privilégios históricos, concentrando-se na propriedade imobiliária como fonte de riqueza e estabilidade.
A transformação em comento culminou na criação do Código Napoleônico, que se tornou um modelo para os movimentos codificadores do século XIX, sendo conhecido como Código da Propriedade (Venosa,
2017). Assevera Viana (2021) que a Revolução e o desenvolvimento industrial do século XIX fortaleceram doutrinas socializantes que se opuseram ao individualismo crescente.
Atualmente, a forma como as nações abordam o direito de propriedade é fundamental para seus regimes políticos. A propriedade privada ainda é predominante na maioria dos países, embora sujeita a algumas restrições; o trabalho e as capacidades individuais foram incentivados, enquanto a produção de riquezas passou a ser regulada.
No Brasil, o direito de propriedade com suas modalidades e características tendo como principal a do preenchimento de uma função social, foi estabelecido na Constituição Federal de 1988, no seu art. 5º, inciso XXII (Brasil, 1988). Desse modo, a propriedade, tanto a individual quanto a coletiva, no sistema jurídico constitucional
brasileiro, tem a legitimidade garantida por cumprir determinada função social; caso não a cumpra, tal função ficará juridicamente desprotegida (Ferreira; Montes Netto, 2020).
Para Karpart (2023), atualmente a propriedade é compreendida como a plenitude do direito sobre a coisa, abarcando as diversas faculdades que nela se distinguem. No entanto, o ordenamento jurídico brasileiro não apresenta um conceito fixo de propriedade, embora o Código Civil, em seu artigo 1.228, defina os elementos constitutivos da propriedade, que incluem o direito de usar, gozar e usufruir, dispor e reivindicar, caracterizando-a como um direito absoluto, exclusivo e perpétuo.
Assim, tem-se que o objeto da propriedade abrange tudo o que não é excluído por lei, incluindo bens incorpóreos, desde que sejam apropriáveis pelo homem. Logo, o sujeito da relação jurídica pode exercer poderes sobre a coisa dentro dos limites legais estabelecidos.
Não é demais salientar que, após a Primeira Guerra Mundial, diversos fatores levaram à busca por novas soluções habitacionais em áreas reduzidas, o que reflete diretamente sobre o direito de propriedade, ajudando a cunhar a definição atual, que abarca a propriedade privada como direito fundamental, mas condicionada a uma funcionalidade, a uma função social.
Para Maluf (2009), essa necessidade de adequação dos modelos habitacionais à expansão urbana levou à criação do condomínio edilício, que resgatou aspectos de organização comunitária observados em civilizações passadas. Logo, reforçou a ideia de uma propriedade coletiva, sendo certo afirmar que a formação de condomínios
reflete uma adaptação às novas demandas sociais e urbanas, permitindo a convivência de múltiplas famílias em um mesmo espaço.
De acordo com Karpart (2023), a regulamentação do condomínio edilício no Brasil teve início com o Decreto nº 5.481, de 25 de julho de 1928, que permitia a alienação parcial de edifícios com mais de cinco andares. Esse decreto foi posteriormente modificado pelo Decreto-Lei nº 5.234, de 8 de fevereiro de 1943, e pela
Lei nº 285, de 5 de junho de 1948.
Viana (2021) complementa que antes do advento do Código Civil de 1916, que não abordava a questão dos condomínios, os primeiros edifícios eram regidos por usos e costumes locais. Contudo, a regulamentação mais significativa ocorreu apenas em 1964, com a aprovação da Lei nº 4.591, a qual estabeleceu normas sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, tendo sido alterada por outras normativas.
Em meio a esse cenário, tem-se que o condomínio pode ser definido como direito simultâneo tido por várias pessoas sobre o mesmo objeto, sendo que esse direito não se refere a uma parte específica, mas a um quinhão ideal, conforme a proporção dos direitos de cada condômino. Logo, coexiste a propriedade individual e a propriedade coletiva.
Desta feita, a gestão do condomínio envolve uma pluralidade de sujeitos que exercem suas faculdades sobre o bem em conjunto. Rizzardo (2021) destaca que, no domínio conjunto, não há conflito com o princípio da exclusividade, pois o direito de propriedade é único e se aplica às partes ideais pertencentes a cada condômino. Já Scavone Junior (2016) enfatiza que o condomínio edilício é aquele que existe em edificações compostas por unidades autônomas que formam uma estrutura maior chamada condomínio. Tais unidades participam com frações ideais do todo, caracterizando-se como um conjunto de propriedades exclusivas dentro de uma edificação unitária e compartilhando áreas comuns vinculadas às unidades autônomas.
Ao tratar do condomínio edilício, Rizzardo (2021, p. 32) assim disserta:
[…] condomínio que se convencionou denominar de condomínio edilício,
isto é, condomínio edilício de apartamentos, havendo a convivência
de uma propriedade exclusiva sobre as unidades autônomas, ou
as partes ideais de cada titular, e uma propriedade comum sobre o
conjunto de partes destinadas ao proveito de todos os condomínios.
Do até aqui exposto, percebe-se que a origem desta modalidade condominial encontra azo no desenvolvimento das civilizações nos últimos séculos, sobretudo em razão do adensamento populacional dos grandes centros urbanos, em conjunto com a necessidade de aprimorar o aproveitamento dos espaços habitáveis.
O Código Civil de 2002 denominou esse instituto como condomínio edilício, sendo disciplinado nos seus arts. 1.331 a 1.338. Assim, para caracterizar um condomínio edilício, tem-se parte de um bem imóvel, independente dos demais, mas também a existência de áreas comuns, ou seja, de uso comum de todos os condôminos,
como, por exemplo, as garagens, piscina, sala de ginástica, salão de festas, corredores etc. (Scavone Júnior, 2016).
Diante disso, cada unidade patrimonial deverá contribuir para as despesas comuns, como as taxas de água e luz das partes comuns, manutenção dos elevadores, salários dos empregados etc., fixando-se assim a fração de cada unidade ao todo (Karpart, 2023). Significa dizer que servirá essa fração para o rateio das despesas do condomínio, bem como para determinar a proporção da participação dos condôminos titulares das unidades autônomas nas deliberações condominiais (Scavone Júnior, 2016).
Em meio a esse cenário, e considerando que para manter os condomínios há despesas comuns a todos os coproprietários, a exemplo de manutenção, limpeza, pessoal, dentre outros, faz-se necessário tecer algumas considerações sobre a administração do condomínio, antes de se adentrar na problemática da cota
condominial e sua execução.
Breves considerações sobre a administração do condomínio
A administração de condomínios é uma prática que, no Brasil, tem suas raízes estabelecidas pela Lei nº 4.591/1964, que trata dos condomínios em edificações e incorporações imobiliárias, como dito acima. Tal norma é a responsável pela regulamentação das relações entre os condôminos e delineia o papel e as responsabilidades da administração condominial.
Desde então, a administração de condomínios tem passado por diversas transformações, acompanhando as mudanças sociais e o aumento da complexidade dos empreendimentos imobiliários, aplicando se também as normas insertas no Código Civil de 2002 (Rizzardo, 2021).
Conforme Maluf (2009), a recepção inicial dessa legislação foi cercada de receios, uma vez que muitos temiam que ela pudesse desencadear conflitos econômicos entre os diversos proprietários, com inevitáveis repercussões no Judiciário. Porém, atualmente não há dúvidas sobre a coexistência da legislação editada em 1964 e o Código Civil de 2002, que trouxe inovações importantes quanto à organização da microssociedade condominial, em especial sobre os poderes e deveres dos síndicos, a estrutura organizacional dos condomínios e os mecanismos de gestão de recursos (Karpart, 2023).
Nesse cenário, surge a figura do síndico, importante na administração de um condomínio. Conforme disposto no Código Civil, o síndico é o representante legal do condomínio, com a responsabilidade de gerir a propriedade em benefício de todos os condôminos (Ferreira; Montes Netto, 2020). Logo, o síndico pode ser um condômino ou até mesmo uma pessoa estranha ao condomínio, desde que ele seja eleito em assembleia geral. Quando o síndico não é condômino, é usual que ele seja remunerado pela função (Barbaresco, 2020).
Anote-se, ainda, que o síndico possui diversas responsabilidades, como a representação legal do condomínio perante órgãos públicos e privados, a execução das decisões tomadas em assembleia, a gestão financeira do condomínio e a supervisão dos funcionários contratados. Pereira (2015) lembra que ele é também responsável
por garantir a manutenção das áreas comuns e a aplicação das normas condominiais.
Apesar de a legislação permitir que o síndico delegue algumas de suas funções administrativas a terceiros, como empresas especializadas em administração de condomínios, ele ainda mantém a responsabilidade pela supervisão das atividades realizadas. Tais empresas, lembram Santos et al. (2017), auxiliam na gestão financeira, jurídica e administrativa do condomínio, trazendo mais eficiência e profissionalismo à administração. Por isso, são responsáveis por atividades como a elaboração de balancetes financeiros, emissão de boletos de cobrança, gestão de inadimplência, e organização de assembleias gerais.
Outra questão importante é que o Código Civil estabelece que a administração de um condomínio deve contar, obrigatoriamente, com três órgãos principais: a assembleia, o síndico e o conselho fiscal. A assembleia é o órgão máximo de decisão, sendo composta por todos os condôminos e responsável por eleger o síndico, aprovar as contas e tomar as decisões mais importantes sobre a gestão do condomínio (Scavonne Júnior, 2016).
Dessa forma, repita-se, o síndico é o responsável pela execução das decisões da assembleia e pela gestão do condomínio no dia a dia. Sua atuação está submetida à supervisão do conselho fiscal, que, apesar de facultativo, é um órgão fundamental em muitos condomínios. O conselho fiscal é composto por três membros, eleitos em assembleia, e sua função é emitir pareceres sobre as contas do síndico, conforme disposto no artigo 1.356 do Código Civil (Brasil, 2002).
Há também a possibilidade de criação de outros órgãos na administração condominial, como o subsíndico, que substitui o síndico em suas ausências ou impedimentos. Além disso, o conselho fiscal pode assumir um papel mais consultivo em condomínios onde o síndico não é um condômino, atuando de forma mais próxima
na tomada de decisões (Scavone Júnior, 2016).
Ainda, e dada a complexidade crescente da gestão condominial, especialmente em grandes empreendimentos, a contratação de empresas especializadas na administração de condomínios tornou-se uma prática comum. Tais empresas geralmente são compostas por profissionais das áreas de contabilidade, direito e administração,
que auxiliam o síndico em suas funções diárias, e oferecem suporte na elaboração de editais de assembleia, na confecção de atas, na cobrança de taxas condominiais e na gestão dos recursos financeiros.
Não é demais lembrar que essas empresas também são responsáveis por manter a regularidade fiscal do condomínio, emitindo notas fiscais e gerenciando o pagamento de fornecedores e funcionários. Em muitos casos, a administração de condomínios inclui a manutenção preventiva e corretiva das instalações, garantindo
a segurança e o conforto dos moradores (Rizzardo, 2021).
Ademais, as empresas de administração condominial são fundamentais na resolução de conflitos entre os condôminos, atuando como mediadoras e aplicando as normas do regimento interno de forma imparcial, além de exercerem importante função na elaboração e revisão dos documentos fundamentais do condomínio, com
a convenção e o regimento interno (Maluf, 2009).
Em apertada síntese, a convenção condominial e o regimento interno são os documentos que estabelecem as regras de convivência e a forma de administração do condomínio. A convenção define as frações ideais de cada unidade, os direitos e deveres dos condôminos, as regras para a utilização das áreas comuns, e as sanções aplicáveis em caso de descumprimento das normas.
Já o regimento interno detalha as regras de convivência, como horários para a utilização das áreas comuns,
normas sobre barulho, segurança, entre outros aspectos da vida em comunidade (Karpart, 2023).
Tais documentos são aprovados em assembleia geral e devem ser respeitados por todos os condôminos. A administração do condomínio, sob a supervisão do síndico e do conselho fiscal, tem a responsabilidade de garantir que as normas sejam cumpridas, aplicando sanções quando necessário.
Destarte, a administração do condomínio é de suma importância para o bom funcionamento, a boa convivência no âmbito da microssociedade condominial, e ganha relevo quando se trata das despesas do condomínio, seja quanto a sua fixação, seja quanto a sua cobrança, como se passa a expor.
Despesas do condomínio e a cota condominial
O art. 1.348 do Código Civil de 2002 dispõe que a competência para elaboraro orçamento da receita e despesa referentes a determinado exercício é função do síndico (Brasil, 2002). E, como preceitua Karpart (2023), na própria convenção do condomínio deve ser observado o procedimento estipulado para a deliberação e aprovação do orçamento, neste caminhar, estando como previsão orçamentária.
Na maioria dos casos, a convenção determina que a assembleia geral ordinária aprove o orçamento, devendo sempre observar os critérios e disposições constantes na Convenção para viabilizar a correta cobrança (Pereira, 2015). Desta feita, e em conceito lógico, tem-se que a previsão orçamentária cubra as despesas de todo período estipulado, devendo levar em conta até altas na inflação, assim sendo, dividir a previsão em vários pequenos exercícios e não em um único longo exercício, pode trazer facilidade, visto serem realizados também pequenos
rateios das efetivas despesas.
Assim, na previsão orçamentária, deve o síndico abrir os dados de todos os contratos em vigor do condomínio, interpretando os reajustes contratuais, os gastos comuns com manutenções e serviços de maneira que conclua uma previsão orçamentária justa a ser cumprida e que cubra todas as obrigações contraídas pelo
condomínio.
Dando seguimento, e conforme disciplina o art. 1.336, I, do Código Civil de 2002, todos os condôminos têm a obrigação de concorrer com as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio na proporção de suas frações ideias (Brasil, 2002). Quando a artigo se refere a despesas do condomínio, deixou claro que o condômino não arcará com despesas que não lhe concedam certa forma de fruição. De fato, se um serviço em potencial não oferece qualquer utilidade, este será excluído de sua contribuição. Contudo, um condômino não poderá se eximir de contribuir com a conservação da sala de ginástica sob o argumento de que não pode se exercitar
por questões médicas (Rizzardo, 2021).
Ainda, o Código Civil traz expressamente no seu artigo 1.336, I, que é um dever do condômino contribuir para as despesas condominiais (Brasil, 2022). Nesse cenário é mister ressaltar que as despesas condominiais são aquelas cruciais para o funcionamento do condomínio, como com os funcionários, água, luz, gás e manutenções
em geral, como da piscina, jardim, sistemas de monitoramento, interfones, portões de acesso, bombas de água, tratamento de esgoto. Inclui ainda, outros títulos como a responsabilidade pelas indenizações trabalhistas e cíveis, recolhimento de tributos, seguro etc. (Maluf, 2009).
A obrigação de pagar a taxa condominial se dá pelo simples fato de o condômino fazer parte do universo condominial, independentemente da sua assinatura em concordância ou não na convenção de condomínio (Karpart, 2023). Logo, essa obrigação em pagar as taxas está expressamente contida na Lei citada anteriormente, as sanções aplicáveis aos condôminos que inadimplirem o pagamento mensal dessas taxas estão contidas no texto do art. 1.336, §1º, do Código Civil de 2002, o qual dispõe que o “condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao
mês e multa de até dois por cento sobre o débito” (Brasil, 2002).
A interpretação das despesas deve ser feita em caso concreto e, dependendo da situação, a despesa poderá ser ordinária ou extraordinária. Contudo, e segundo Scavonne Júnior (2016), a única legislação que remete o conceito de despesas ordinárias e extraordinárias é a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), para a qual as
despesas extraordinárias são aquelas que não se referem aos gastos rotineiros, ou seja, aqueles destinados à manutenção do edifício.
Entende-se, portanto, conceituar como despesas ordinárias as que são necessárias à administração regular do condomínio e seu bom funcionamento, como o consumo de água e energia elétrica, a folha de pagamento dos funcionários, a manutenção e conservação das áreas e dos equipamentos de uso comum.
Já as despesas extraordinárias são aquelas ocorridas em situações não planejadas, como imprevistos ou para benfeitorias no condomínio. Podem ser obras realizadas na estrutura ou na parte externa do prédio, as necessárias para manter as condições de moradia e as que devem ser feitas em situações de emergência
para que não causem prejuízos ao condomínio (Karpart, 2023).
De modo geral, as convenções condominiais devem propor o conceito que diferencie tais despesas, mesmo sabendo que diariamente poderá ocorrer despesa que não esteja prevista em rol exemplificativo, competindo à assembleia geral deliberar sobre a natureza devida.
Reitera-se que as despesas, assim como os respectivos orçamentos, valores aprovados e principalmente a forma de recolhimento, devem constar em ata de assembleia com fácil compreensão para, em casos de cobrança, estejam as despesas bem fundamentadas.
Tais considerações são importantes, pois a Lei nº 4.591/1964 estabelece que cada condômino arcará com as despesas do condomínio de acordo com a forma do rateio que a convenção estabelecer, sendo que no caso de omissão desta forma será adotado o critério da fração ideal (Pereira, 2015), conforme o art. 1.336 Código Civil, que dispõe que cada condômino deverá “contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal, salvo disposições em contrário na convenção” (Brasil, 2002).
Em casos de despesas emergenciais e que não haja tempo hábil para a convocação de assembleia, o síndico poderá realizá-la e depois prestar contas aos condôminos, justificando o motivo. De qualquer forma, integra o que se denomina taxa condominial e, se não adimplida, gera consequências para o condômino.
Não é demais ressaltar que o disposto nas obrigações propter rem indica que o responsável pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal é aquele que possui a unidade, e exerce nitidamente os direitos e obrigações de condômino.
A dívida em si pertence à unidade imobiliária, sendo assumida pelo proprietário ou pelo titular dos direitos inerentes à unidade autônoma. As taxas e despesas condominiais decorrem da própria utilização do imóvel e não por sua propriedade, tratando-se assim de dívida propter rem, a qual é própria da coisa, independentemente de quem seja o titular do domínio.
Não é demais salientar que caso o condomínio tenha conhecimento da alienação de determinada unidade imobiliária, as taxas condominiais devem ser cobradas do terceiro adquirente ou de quem ocupa o imóvel, independente de registro imobiliário contratual ou cláusula específica do contrato de compra e venda firmado entre as partes. Contudo, não havendo informação, o credor condominial deve cobrar do proprietário registral.
Resta evidente, portanto, que seja decorrente de despesas ordinárias, seja de despesas extraordinárias, os débitos relativos à manutenção do condomínio, bem como eventuais multas aplicadas, devem ser adimplidas pelo condômino, pois o seu inadimplemento pode gerar a cobrança judicial, mormente a execução, como
se passa a discorrer.
Execução judicial da taxa de condomínio e seus reflexos na proteção dos direitos da personalidade
A primeira questão a ser ressaltar, neste ponto, é que o cálculo dos valores da taxa de condomínio de cada unidade será proporcional à fração ideal que a mesma ocupa em relação à área total da edificação, estimada e arbitrada com base nas tabelas e normas de engenharia civil (Karpart, 2023). É o que se extrai do disposto
no art. 1.331, §3º, do Código Civil: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio” (Brasil, 2002).
Segundo Rizzardo (2021), há de se ressaltar que o termo “fração ideal” foi tratado, primeiramente, pelo art. 1º, §2º, da Lei nº 4.591/1964. Consiste, em apertada síntese, em compreender que o titular, no condomínio edilício, possui um decimal sobre a totalidade da área, equivalente a metros quadrados. Logo, se compõe de duas máximas: a área comum e a área privativa. São áreas comuns, por exemplo, corredores, jardins, piscinas, academias, acessos, poço de luz, telhado, dentre outras.
Como existem diversas peculiaridades na própria construção do prédio, que variam de edifícios para edifícios, muitos são os questionamentos sobre a melhor forma de cobrança, visto que muitas áreas comuns não dão acesso a todos os moradores por exemplo, e essas áreas entram na parcela da fração ideal de todas as unidades. Contudo, a lei permite que os condôminos, desde que devidamente aprovado pelo quórum necessário, registrem na convenção do condomínio se preferem a cobrança dividida pelo número de unidades e não pela fração.
Surge, nesse contexto, as discussões quanto ao rateio das despesas. Não é demais ressaltar que o art. 1.336, inciso I, do Código Civil de 2002 dispõe que os condôminos têm a obrigação de concorrer com as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio na proporção de suas frações ideias (Brasil, 2002).
Quando o artigo refere-se a despesas do condomínio, deixa claro que o condômino não arcará com despesas que não lhe concedam certa forma de fruição. De fato, se um serviço em potencial não oferece qualquer utilidade, este será excluído de sua contribuição. Contudo, por exemplo, um condômino não poderá se excluir de contribuir com a conservação da sala de ginástica sob o argumento de que não pode se exercitar por questões médicas (Karpart, 2023).
Segundo Rizzardo (2021), o disposto no inciso I, do art. 1.336 do Código Civil tem por objetivo definir a participação de cada um dos condôminos no pagamento das despesas, mas também no rateio do prêmio de seguro, na participação de eventual indenização, no estabelecimento de valor devido pelo Estado em caso de
desapropriação, dentre outras questões.
O rateio envolve duas espécies de despesas, a saber: a) de custeio ou ordinárias, decorrentes do orçamento aprovado pela assembleia anual e fielmente cumprido pelo síndico. Integra estas despesas a denominada taxa condominial que envolvem, dentre outros, itens como salários e encargos sociais dos funcionários do condomínio, taxa de esgoto, água, luz, remuneração do síndico e manutenção das áreas comuns; b) extraordinária, que são aquelas que não foram incluídas no orçamento anual, de ocorrência eventual, envolvem inovações que ocorreram no edifício, despesas judiciais, discutidas e deliberadas em assembleia extraordinária.
Diante da urgência de tais despesas, o síndico, como gestor de negócios, poderá antecipá-las, visto que beneficiam a fruição do prédio como um todo, sendo depois ressarcido pelos demais comunheiros (Santos et al., 2017).
Segundo Maluf (2009), para um exame sistemático da questão, as despesas poderão ser divididas nas seguintes espécies:
a) despesas com a administração, que são as que se destinam a cobrir gastos com a conservação e funcionamento do edifício, inclusive reparação das partes comuns para manter as condições normais de segurança, conforto, etc.;
b) despesas com inovações, as que objetivam melhorar as condições de uso e gozo do prédio;
c) fundo de reserva, destinado a cobrir despesas extraordinárias ou imprevistas, que extrapolam ao conceito normal de administração;
d) despesas decorrentes de atos dos condôminos, que são as
efetuadas por um ou vários condôminos, na omissão do síndico, em casos especiais, como reparações urgentes no prédio.
Contudo, consagrando o princípio do enriquecimento sem causa, o texto do art. 1.340 do Código Civil prevê que as despesas relativas a partes comuns, porém de uso exclusivo de um ou alguns condôminos, incube a quem delas serve. De fato, não se encontraria na equidade de um condômino assumir despesas que beneficiariam apenas um ou grupo reduzido de condôminos (Brasil, 2002).
Em meio a esse cenário, cabe ao síndico efetuar a cobrança das taxas condominiais, assim como realizar todos os procedimentos decorrentes de possível inadimplência, devendo cumprir e fazer cumprir todos e quaisquer ônus inerentes ao devedor.
Para isso, o síndico pode contar com o apoio da empresa especializada em administração condominial, como relatado acima, empresa está que realizará a emissão de todos os boletos bancários, encaminhando de forma física e até eletrônica para garantir o recebimento por parte de todos os condôminos, garantindo assim a neutralidade e transparência que a cobrança bancária leva aos condôminos.
Via de regra, a cobrança condominial através de bancos, com emissão de títulos acompanhados de vencimento para o devido pagamento, é sempre normatizada pela convenção em todos os sentidos. E, posterior ao vencimento da taxa condominial, é dado início aos procedimentos de cobrança administrativa e extrajudicial, seguindo as regras convencionadas e a legislação pátria.
Nessa fase, as tratativas compreendem o contato direto com o devedor, por todas as vias possíveis, como telefone, e-mail, carta simples ou registrada, informando o montante que está em aberto, acompanhado de nova data para pagamento atualizado (Karpart, 2023).
Os procedimentos na forma extrajudicial podem se dar com o protesto da taxa de condomínio em atraso, seguindo também pela orientação do entendimento jurisprudencial de cada Estado, e logo pela atividade de cobrança realizada por escritório especializado, geralmente acompanhado de advogado.
Contudo, sem êxito da cobrança na fase extrajudicial, deve-se caminhar para a fase judicial, a qual geralmente tem prazo de ingresso judicial definido em convenção de condomínio que, segundo Santos et al. (2017), tende a convencionar o prazo de 90 (noventa) dias após o vencimento, incluindo-se vencidas e vincendas.
Compreende-se, nesse ponto, a demanda judicial, a qual obedecerá ao Código de Processo Civil de 2015, por meio de um processo de execução. Trata-se, portanto, de um procedimento judicial necessário quando um proprietário de unidade em um condomínio deixa de pagar suas taxas.
Como lembram Freitas e Stakoviak Júnior (2024), anteriormente, a cobrança de taxas condominiais seguia o rito do processo de conhecimento, que podia ser demorado e moroso, com diversas etapas que envolviam a produção de provas, audiências e embargos, retardando o recebimento das quantias devidas pelos condôminos
inadimplentes.
Com o advento do Código de Processo Civil de 2015, essas dívidas passaram a ser consideradas títulos executivos extrajudiciais, o que permitiu que a cobrança fosse realizada diretamente por meio de execução, sem a necessidade de passar por um processo de conhecimento completo.
Desta feita, a execução de taxas condominiais segue o rito dos títulos executivos extrajudiciais previsto no retromencionado diploma processual, mais especificamente no artigo 784, inciso X, que reconhece como título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício,
desde que documentalmente comprovadas (Neves, 2022). Tal procedimento trouxe mais celeridade e eficiência ao processo, uma vez que, com a existência do título executivo, não há mais a necessidade de se discutir a existência da dívida, mas apenas seu cumprimento, refletindo na duração razoável do processo e na efetivação
e boa gestão dos condomínios (Freitas; Stakoviak Junior, 2024).
Anote-se que o procedimento executivo tem início com a citação do devedor, que será intimado a pagar a dívida no prazo de três dias, sob pena de penhora de bens. Nesta fase, o exequente já pode indicar bens do devedor à penhora, caso tenha conhecimento de algum patrimônio que possa ser constrito. O devedor pode, ainda, opor embargos à execução, que são o meio de defesa cabível nesse tipo de ação. No entanto, os embargos à execução, segundo o artigo 919 do Código de Processo Civil, em regra, não possuem efeito suspensivo, ou seja, o processo de execução continua a tramitar, mesmo que o devedor apresente sua defesa (Didier Júnior; Cunha; Braga, 2017).
Se o devedor não pagar o débito no prazo estabelecido, a penhora é efetivada, e o bem penhorado pode ser um imóvel, valores em conta bancária, veículos, entre outros bens que possam garantir o pagamento da dívida (Neves, 2022). Em alguns casos, o próprio imóvel objeto da dívida pode ser penhorado, o que se mostra um
desfecho comum em ações de execução de taxas condominiais, principalmente quando o devedor não possui outros bens (Berlanda; Hack, 2021).
Uma vez realizada a penhora, o próximo passo é a alienação judicial do bem, que pode ocorrer por leilão. O objetivo é transformar o bem penhorado em dinheiro para satisfazer o crédito condominial. Caso o bem penhorado seja o imóvel do devedor, o leilão poderá ocorrer com a adjudicação do imóvel pelo próprio condomínio, se este desejar, ou por terceiros interessados (Neves, 2022).
Anote-se que o Código de Processo Civil de 2015 também trouxe a possibilidade de arresto dos bens do devedor quando ele não é localizado pelo oficial de justiça. Neste caso, o arresto é convertido automaticamente em penhora, após a citação do devedor e o prazo para pagamento transcorrer sem o devido adimplemento
(Neves, 2022).
Uma importante inovação trazida pelo mencionado diploma legal foi a possibilidade de incluir as taxas condominiais vincendas no curso da execução (Rizzardo, 2021). Segundo o artigo 323 do Código de Processo Civil de 2015, nas ações que envolvem prestações sucessivas, as obrigações que vencerem durante o processo
são automaticamente incluídas na execução, sem a necessidade de nova ação. Isso evita que o condomínio tenha que ajuizar diversas ações para cobrar as parcelas que se vencem enquanto o processo está em andamento (Neves, 2022).
Ademais, o Superior Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento de que as parcelas vincendas podem ser incluídas no débito exequendo, desde que tenham a mesma origem obrigacional das parcelas iniciais, ou seja, que sejam taxas condominiais. Logo, a inclusão das parcelas vincendas respeita os princípios da economia
e da celeridade processual, evitando a multiplicação de processos sobre o mesmo objeto, o que sobrecarregaria ainda mais o Poder Judiciário (Karpart, 2023).
Não é demais salientar que o devedor tem à sua disposição a possibilidade de apresentar embargos à execução, nos quais pode discutir a validade da dívida, o valor cobrado, ou outros aspectos relacionados à legalidade da cobrança. No entanto, os embargos não têm efeito suspensivo automático, e o devedor deve demonstrar a probabilidade de êxito de sua defesa e garantir a execução, seja por meio de
penhora, depósito ou caução, para obter a suspensão do processo (Didier Júnior; Cunha; Braga, 2017).
Para Neves (2022), se os embargos forem julgados improcedentes, o devedor poderá ter que arcar com o pagamento de honorários advocatícios adicionais, que são progressivos conforme o número de recursos interpostos. O artigo 85 do Código de Processo Civil prevê que os honorários podem ser majorados na fase recursal, conforme o trabalho adicional realizado pelo advogado do vencedor.
Portanto, a execução de taxas condominiais no processo civil brasileiro sofreu mudanças significativas com o Código de Processo Civil de 2015, que reconheceu a dívida condominial como título executivo extrajudicial, proporcionando mais celeridade e eficiência ao processo. Nesse cenário, verifica-se que, atualmente, o processo de execução contribui para a proteção dos direitos da personalidade, tanto do executado como dos demais condôminos.
Cumpre abrir um parêntese para ressaltar que, como lembra Bittar (2015), os direitos da personalidade são aqueles inerentes à própria condição humana, destinados à proteção dos atributos essenciais da pessoa, tanto em sua dimensão física quanto moral, ou seja, são inalienáveis, intransmissíveis, imprescritíveis e irrenunciáveis, caracterizando-se por protegerem os aspectos fundamentais da individualidade e da dignidade da pessoa humana, como a vida, a integridade física, a honra, a imagem, a privacidade, entre outros. Para Bittar, portanto, o reconhecimento desses direitos é um reflexo da evolução das garantias jurídicas voltadas à tutela da pessoa humana em sua completude.
Não é demais salientar que esse entendimento também é consolidado nas lições de Zanini (2011), para quem os direitos da personalidade são inerentes à pessoa humana, garantindo a proteção de aspectos fundamentais que integram a individualidade e dignidade da pessoa. Logo, são voltados para a tutela dos valores e atributos que compõem a essência do ser humano, como a vida, a integridade física, a liberdade, a honra e a privacidade.
Desta feita, a relação entre a execução da cota de condomínio e os direitos da personalidade merece atenção, especialmente no contexto da convivência em comunidades residenciais, pois a execução de cotas condominiais surge como um mecanismo necessário para garantir a saúde financeira do condomínio e, ao mesmo tempo, pode ser vista como um instrumento de tutela dos direitos da personalidade, tanto do condômino inadimplente quanto dos demais moradores.
O processo de execução se apresenta como um instrumento de tutela dos direitos da personalidade em duas frentes: a proteção do condômino inadimplente e a defesa dos interesses dos demais moradores. Em primeiro lugar, a execução das cotas condominiais deve ser conduzida de maneira justa e respeitosa em relação
ao condômino inadimplente. O devido processo legal deve ser observado, garantindo que o executado tenha a oportunidade de se defender e apresentar suas razões. Isso é fundamental para assegurar que os direitos da personalidade sejam respeitados. De fato, a execução não pode se transformar em um mecanismo de punição ou constrangimento; deve ser uma forma legítima de cobrança que respeite a dignidade do indivíduo.
Ademais, o síndico e a administração devem estar atentos às circunstâncias que levaram à inadimplência. Muitas vezes, problemas financeiros podem ser temporários e resultantes de situações adversas, como desemprego ou doenças.
Nesse contexto, buscar soluções amigáveis antes de recorrer ao Judiciário pode ser uma alternativa mais ética e eficaz. A mediação entre as partes pode evitar conflitos maiores e preservar a dignidade do condômino inadimplente.
Por outro lado, a execução das cotas condominiais também é uma forma de proteger os direitos dos demais moradores. Quando um condômino não paga suas taxas, ele está comprometendo os recursos necessários para a manutenção das áreas comuns e serviços essenciais do condomínio. Isso pode gerar insatisfação entre os moradores que cumprem com suas obrigações financeiras e prejudicar a convivência harmoniosa no ambiente residencial.
Desta feita, a saúde financeira do condomínio é fundamental para garantir que todos tenham acesso a serviços adequados, como segurança, limpeza e manutenção das áreas comuns (Santos et al., 2017), Portanto, a execução das cotas é uma medida necessária para assegurar que todos os condôminos contribuam de maneira justa para o custeio dessas despesas, pois ao promover essa cobrança judicialmente, o condomínio protege seu patrimônio coletivo, mas também os direitos individuais dos moradores que estão em dia com suas obrigações.
Nesse cenário, é importante destacar que o processo de execução deve buscar um equilíbrio entre os direitos da personalidade do condômino inadimplente e os interesses dos demais moradores. A legislação brasileira já prevê mecanismos para evitar abusos durante esse processo. Por exemplo, as formalidades exigidas na execução são simplificadas em relação a outros tipos de ações judiciais, permitindo que o condomínio possa agir rapidamente para proteger seus interesses sem onerar excessivamente o inadimplente.
Ademais, as execuções judiciais não podem ser arbitrárias ou excessivas, sendo o processo de execução, repita-se, instrumento para a tutela dos direitos da personalidade, na medida em que é necessário para garantir a saúde financeira do condomínio e proteger os direitos dos moradores. Porém, deve ser conduzida com respeito aos direitos da personalidade do condômino inadimplente, sem ignorar o seu papel para assegurar o boa convivência e gestão da microssociedade condominial.
Considerações finais
Buscou-se, ao longo deste estudo, refletir sobre o processo de execução da cota de condomínio que, na atualidade, se apresenta como um instrumento essencial para a proteção dos direitos da personalidade, tanto do condômino inadimplente quanto dos demais moradores.
Verificou-se que o condomínio edilício é uma forma de propriedade em que diferentes proprietários possuem unidades privativas e compartilham áreas comuns, como corredores, jardins e piscinas. Para garantir a manutenção dessas áreas e a prestação de serviços essenciais, os condôminos devem ratear as despesas comuns, que podem ser classificadas em ordinárias e extraordinárias.
Logo, viu-se que as despesas ordinárias incluem custos regulares, como limpeza e segurança, enquanto as extraordinárias referem-se a gastos não recorrentes, como reformas ou melhorias. Quando um condômino não cumpre com o pagamento das taxas condominiais, mesmo após tentativas de cobrança extrajudicial, a dívida se torna um título executivo extrajudicial, ou seja, o condomínio pode iniciar uma ação judicial para cobrar o valor devido. Nesse cenário constatou-se que a celeridade desse processo é garantida pelo Código de Processo Civil de 2015, que trouxe inovações significativas para a execução de dívidas, facilitando o trâmite processual e permitindo que os condomínios recuperem seus créditos de maneira mais eficiente.
Ademais, verificou-se que a execução das cotas condominiais busca recuperar valores devidos, ao mesmo tempo em que protege os direitos da personalidade dos condôminos. Para o condômino inadimplente, o processo deve ser conduzido com respeito à sua dignidade e aos seus direitos fundamentais, pois busca garantir que ele tenha a oportunidade de se defender e apresentar suas razões antes que medidas mais severas sejam tomadas.
Constatou-se, também, que, por outro lado, a execução das cotas também serve para proteger os interesses dos demais condôminos. Quando um proprietário não paga suas taxas, ele compromete os recursos necessários para a manutenção das áreas comuns e serviços essenciais do condomínio, o que afeta diretamente a qualidade de vida dos moradores que cumprem suas obrigações financeiras.
O processo de execução, portanto, é um mecanismo que garante que todos contribuam para as despesas do condomínio, promovendo um ambiente mais harmonioso e, consequentemente, para que o exercício da copropriedade se dê de forma mais tranquila.
Destarte, conclui-se que o processo de execução da cota de condomínio se destaca como uma ferramenta importante na proteção dos direitos da personalidade no contexto condominial, na medida em que assegura que as obrigações financeiras sejam cumpridas de maneira eficiente, respeitando tanto os direitos do condômino
inadimplente quanto os interesses dos demais moradores.
Execution of Condominial Quota as an Instrument for the Protection of the Right of Personality in Civil
Proceedings
Abstract: The present work aims to analyze how the condominium fee enforcement process can
contribute to the protection of personality rights. The specific objectives include understanding the
fundamentals of common property in condominium buildings, discussing the importance of management
and common expenses, and addressing the enforcement process of condominium fees with an emphasis
on the protection of personality rights. For this purpose, a deductive and descriptive method is adopted,
with bibliographic research based on doctrine and legislation. The study highlights that a condominium
building involves the management of common areas, with expenses that must be shared among the
co-owners. When default is not resolved extrajudicially, it allows for judicial enforcement of the debt,
facilitated by the 2015 Code of Civil Procedure. The enforcement process, in addition to ensuring the
recovery of amounts, safeguards the dignity of the defaulting co-owner by allowing them the opportunity
to defend themselves. At the same time, it protects the interests of the other co-owners, ensuring
the maintenance of common areas and the overall quality of life within the condominium. It concludes
that the enforcement process of condominium fees is essential for preserving personality rights and
promoting harmony within the condominium’s micro-society.
Keywords: Condominiums. Expenses. Condominium Fee. Enforcement. Personality Rights.
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DOI: 10.52028/RBDPRO.V33i131.241001PR.
Recebido em: 21.10.2024
Aprovado em: 24.09.2025
